26才の浪費家夫がお金について真剣に考え続けるブログ

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国内REITは買いなのか売りなのか考える。 

今日はドラギバズーカからのドラギショック
面白い市場様相になりましたね。
後場からTOPIX、日経平均ともに顕著にプラス転換しましたが、
正直もっと売られると想定していただけに予想外でした。

人間の心理はつくづく読めないものです(°_°)

さて、早速ですが今日は国内REITについて考えたいと思います。
現在日本銀行によるマイナス金利の影響で、
国内不動産ならびにREITに活況が出始めております。

そもそもREITとは何かというと、
Real Estate Investment Trust(不動産投資信託)の略で、
不動産で運用して得た賃料収入等を投資家に分配する金融商品のことを指します。
出所:はじめてのJ-REIT

REITの動向については、投資の専門家である春山昇華氏もレポーティングしており、
確かに市場の中では頭一つ抜けた様相を示しております。
春山昇華氏投稿
出所:春山昇華氏の3/9Facebook投稿より転載
※問題のある(=未許可)出所方法のため、都合によっては画像を削除します。

しかし、ここで考えたいのは短期的にはマイナス金利の影響により、
資金需要のある不動産へ投資が進んでいったとしても、
中期的には本当に必要な投資となるのでしょうか?

先日経済産業省により発表された、
住宅取引と住宅産業の動向によると、
すでにマンションの購買意欲が落ちており、
たとえば関東では東京・神奈川以外ではマンション価格は伸びしろが着実になくなってきています。
首都圏新築マンション契約率の推移首都圏マンション価格

今後、東京を主として仙台・東京・名古屋などの主要都市への集中がさらに高まる一方、
長期的な人口動態をかんがみると仮に主要都市の人口は維持されたとしても、
殊更に地方の過疎化が進んでいくことが想定されます。
※比較的新しい人口移動推計のデータをなくしてしまいました・・・○| ̄|_

日本経済が成長あるいは現状維持するためには、
現在年間5万人程度の移民受け入れを4倍の20万人まで受け入れしていくことが必要ですが、
日本国民は基本的に移民受け入れに対して非常にネガティブな感情を持っている人が多いため、
対策としては進まないでしょう。
また、日本国内の出生率も現在の選挙に対する年代別影響度合いをかんがみるに、
残念ながら国家主導での子供向け福祉への資本投下は進まないでしょう。
※下記は参考文献、僕にとってはやや難解でした。
人口回復 出生率1.8を実現する戦略シナリオ

日本経済新聞出版社
売り上げランキング: 273,129


とすれば、現状では上がっている国内事務所賃料および貸事務所数も、
日本国内にいる人間の数が減っていき事務所が不要になっていくでしょう。
また企業において世界進出/展開を考えた際、
日本語という独自の言語を持っていることでコミュニケーションコストがかかるうえ、
法人税も高い日本に拠点を置く意義が無いととらえた法人は、
次々と海外脱出する可能性が高いと考えています。

また、これは弱い動きにとどまると思いますが、
働き方もSOHOをはじめノマド化、クラウドソーシングなど手段の分散が進んでいけば、
さらに事務所の価値が下がる可能性があります。

別の切り口では、日本ではBPO(Business Process Outsourcing:自社の業務プロセスの一部を継続的に外部の専門的な企業に委託すること)が活発ではなく、まだまだ本社機能に余剰人員を抱えている状態も見られます。
BPOの例:NTTファイナンスによるNTTdocomoの請求書管理の請負など
※BPOの例はもしかしたら間違っているかもしれません(´・_・`)

言い換えれば、仮に日本企業が海外買収された場合、
コスト削減策の一環として事務所/人員整理される可能性が高いことが言えます。
住宅賃貸業と貸事務所業の推移

このような状況の中で、
果たして日本国内に投資しているREITに対し、個人投資家は投資するべきなのでしょうか?
たとえば観光産業などホテル向けに投資しているREITの場合ですが、
日本に来ることで得られるプレミアムを時間軸でとらえなおし、
どこまで継続するか再考する必要があると思います。

また、短期的には東京オリンピック招致の疑義が晴れ開催が完全に確定すれば、
民泊などの影響もありますが外国人需要を獲得でき、そのための箱が必要となるでしょう。
一方その後はどうでしょうか?

一時的に大きな需要を受けいれた後は、
その後は需要を維持できず、
ギリシアのアテネオリンピック開催後のような、
廃墟を生むことになるかもしれません。

僕個人としては、個々のREITの投資先をつぶさにチェックしていないことも要因ですが、
一過性の利ざや狙い以外で長期投資するのは適さないのではないか、
と考えています。

とはいえ、これはまだ考えとしてまとまりきっていないばかりか、
REITについてはほとんど知識がありませんので、
いろいろと議論できましたら幸いです。


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