26才の浪費家夫がお金について真剣に考え続けるブログ

衝動買いの激しい男が、株式/投信等への投資や家計管理をしながら良い生き方を探る
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家を買うのか借りるのか、考えてみます。 

この3連休は両親によるマイホーム見学ツアー、
ゴルフ遠征など比較的イベントづくめの週末でした。

特にマンション見学ツアーは1日で4件まわりましたので、
さすがに疲れました・・・(つω-`。)

身体の疲れがやや残っている中ではありますが、
マンションについては前向きに検討したい物件がありましたので、
買うか借りるかを検討してみます。

そもそも賃貸にすべきか、
持ち家にすべきかという議論は良くされているかと思います。

僕自身も将来子どもを育てていきたいと思っているので、
今の30㎡に満たない家だと子育てスペースが明らかに不足しており、
もう少し広い家に住まないといけないな、と考えています。

必要な家の広さを考えると僕の場合は、
夫婦+子ども1人の計3人の世帯構成を想定しているため、それほど大きな家は必要ありません。
ただ、子どものプライバシーを考えるうえで、
夫婦+子どもを分けて2つ以上部屋が必要かな、ということで2~3LDKを考えています。
平米数にすると60㎡超くらいになるでしょうか。

間取りと広さを決めたところで、
僕が検討している地域で2~3LDKの賃貸相場を見ると、
賃貸サイトの相場から大体12万~14万程度であることがわかっています。
ということは、賃貸で暮らしていく場合は、
ざっくり試算で最低価格の12万×12か月=144万円×居住年数が想定キャッシュフローとなります。

一方家を購入する場合、
僕が検討している地域で2~3LDKの新築・中古物件の相場を見ると、
新築・中古物件サイトの相場から大体4,000万円~6,000万円程度であることがわかっています。
しかし、大概は僕の年齢でこの金額を一括で払える人はいないでしょうから、
自身の年収・資産に対してレバレッジをかけてローンを掛けることになります。
ここでは物件価格と諸費用を併せて4,000万円借入するものとし、
今の変動金利(複利)で0.6%を借入金にかけることになります。
今回は長期間居住することを前提として新築物件を購入検討するものとします。

ここまでの情報を整理し、比較していきます。
賃貸は1年間、ローンは長期を見ていることになりますので、まずは期間の長さを均等にします。
ここでは一般的に設定されやすい35年ローンを組んだと仮定して、
賃貸も同期間住んだと仮定したシミュレーションが下図です。
住宅検討
※インフレリスクは見込んでおりません。

単純な家賃のみを見ると、持ち家の金額のほうが安くなるのですが、
賃貸にはない修繕積立金や固定資産税を加味すると、持ち家が高くなっています。

この結果より、
賃貸のほうが総額が安くなるから賃貸でいいじゃん!
賃貸なら移動は楽だし、好きなところに住めるし、おそらく日本の人口動態に合わせて値下がりするよね!!
しかも大金のローンを背負わなくていいなんて最高!!!.゚+.(・∀・)゚+.
というように判断するのはやや早計かな、と思います。

持ち家の場合は自分の資産になりますので売却できることを考慮しなければなりません。
35年経過後の中古物件は、いくら修繕していても同じ価格を保てないと想定されるため、
新築物件の価値は当初価格から25%~50%程度まで減価するとみます。
その場合売却想定最低額(復帰価格)を1,000万円とすると、
約2,500千円ほど持ち家のほうがプラスになります。

また、35年支払経過後のキャッシュフローを考えると、高齢になっており収益力が落ちています。
その際賃貸だと年間で144万円支払うことになりますが、
持ち家の場合は管理費・修繕積立金と固定資産税のみです。
現在は医療の発展により長生きするというリスクがあります。
基本的に平均寿命まで生きることを想定し、35年経過後も含めた総キャッシュフローを見なければなりません。

とはいえ賃貸も賃料の低い物件に引っ越すなど、
景気や自身の立場に沿って機動的な戦略をとることができます。

このように1つ1つ検討しているとキリがないほど、
家に関する検討要素はあまりにも不確定要素が多く
難しい判断を求められます。

僕自身が出した簡単な判断要素としては、
①移住可能性があるかどうか
②家に支払う総キャッシュフローがどちらか安いか

 (購入したマンションを貸し出した際、空き室または管理リスクが発生するかどうか等も加味)
③物件の将来売却価値が高いか
④購入する場合はその物件に長期間定住する覚悟があるか
⑤結婚しているので、僕が死んでも家族が暮らすのに必要な家が残るか

 (そのような特約のある保険を組み込んでいるかも考慮)
というようなところに落ち着きました。

他にも購入した物件を投資不動産として考慮し、
割引現在価値を算出し創出できる収益CFを見て買うかどうか決めるという判断もありましたが、
現時点で持ち家を持っていない以上必ずどこかに住まなければならず、
賃貸か持ち家かどうかの形態の違いで資金が拘束されるという事実は変わらない
=支払額を他の資産に投資できるわけではない
ため、
僕はいったん考慮外としました。

というわけで、
最終的なキャッシュフローを平均寿命程度まで生きるとして改めて計算した結果、
下表のようになりました。
最終結果
※インフレリスクは見込んでおりません。

もともと一括で買えるだけの現金を持っていたら、
すべて投資に充てて後々購入するかもしれませんが、
現在はほとんど手持ちがありませんので、
ローン審査がとおりさえすれば、レバレッジをかけて購入しようと思います。

対象物件は駅から徒歩16分とかなりの距離なのですが、
15年以内程度には新駅ができる予定で、その場合駅から徒歩1分になります。
駅からの徒歩距離が非常に近くなるうえ、
駅前の開発が進むことが想定されるため物件価格は落ちづらいと想定していますが、
日本の人口動態を鑑みるに、売れてラッキーくらいの価格を見込んでおくこととしました。
また、最悪駅の計画がつぶれたとしても、路線端の駅になりますので、
通勤時間を有効活用することができることを考えています。


ほとんどの人は新しくてきれいで設備も良い家に住みたいという欲望を持っているかと思いますが、
家の購入に感情論を入れすぎてしまうと、
お金がないのに高い金利で買うことを厭わなくなってしまうことや、
隣人との間に問題が起きて家を出ないといけない状況になったとしても、
留まることを選択してしまい問題が起きてしまうこともあり得ます。
家が好きという固執した感情は、人生全体への影響を及ぼし、大切な判断を誤りかねません。

家を買うことで生きることの質が向上できるのかどうか、
良く吟味したうえで改めて最終的な決断を出したいと思います。


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Comment

Name - もっそ  

Title - No title

家の購入は本当に難しい問題ですよね。
私もそろそろ考えないと、と思いつつも、
不確定要素が多すぎて考えることから逃げている状況です。
今後も転勤が続く仕事なので、賃貸のままいくか
マンションの1室を買うかで迷っていますが、海外転勤になった際の
借り手が見つからなかった時のリスクを第一に考え、
一軒家の購入は選択肢から外しています。

私もろうひかさんみたいに、一度シミュレーションした方が良さそうです。
2016.03.22 Tue 20:12
Edit | Reply |  

Name - ろうひか  

Title - No title

>>もっそさん
海外転勤も含むような異動の多い仕事だと、なかなか不動産には手を出しづらいですよね。

僕の場合は金額ももちろん大事ですが、基本的に物理的な移動がない、または移動が無いように仕事を選択しようと思っているので取れる選択肢かな、と思っています。

シミュレーションはぜひぜひしてみてください!
2016.03.22 Tue 21:29
Edit | Reply |  

Name - とと  

Title - No title

はじめまして。

家は人生で大きな支出ですから、
悩みますねー。
住宅ローンもマイナス金利の影響で安くなっていますし。

リンクさせていただきます。
よろしくお願い致します。
2016.03.22 Tue 23:01
Edit | Reply |  

Name - ろうひか  

Title - No title

>>ととさん
家の購入は、金額が通常の支払いでは考えられないほど大きいので、メンタルブロックがかかっちゃいますよね。
まだ店頭金利は高いですが、各社の引き下げ合戦がすごいです~

あらためてブログ拝見しました!
株式投資以外でもたくさんの項目を検討されていて、勉強になります。

こちらこそよろしくお願いします!
2016.03.23 Wed 05:30
Edit | Reply |  

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